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EOD是什么？怎么干？

  • 分類(lèi)：行業(yè)新聞
  • 作者：1/6圖片工作室
  • 來(lái)源：丈量城市
  • 發(fā)布時(shí)間：2022-12-14 10:35
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【概要描述】城市更新 | EOD | 產(chǎn)城融合 低碳發(fā)展 | 產(chǎn)業(yè)升級 | 生態(tài)保護

EOD是什么？怎么干？

【概要描述】城市更新 | EOD | 產(chǎn)城融合
低碳發(fā)展 | 產(chǎn)業(yè)升級 | 生態(tài)保護

  • 分類(lèi)：行業(yè)新聞
  • 作者：1/6圖片工作室
  • 來(lái)源：丈量城市
  • 發(fā)布時(shí)間：2022-12-14 10:35
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城市更新 | EOD | 產(chǎn)城融合
低碳發(fā)展 | 產(chǎn)業(yè)升級 | 生態(tài)保護

本文聚焦于
城市開(kāi)發(fā)建設相關(guān)領(lǐng)域的EOD 

        EOD*，無(wú)疑是近些年升溫最快、政策密集、政企關(guān)注度高的開(kāi)發(fā)模式之一。
        自2016年，國發(fā)《「十三五」生態(tài)環(huán)境保護規劃》提出探索環(huán)境治理與經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式，到2018年生態(tài)環(huán)境部86號文件明確提出EOD模式，再到2022年相關(guān)金融政策出臺，短短幾年間與EOD相關(guān)的政策文件已超過(guò)14部，可見(jiàn)國家對EOD的重視程度。
        *EOD：生態(tài)環(huán)境導向的開(kāi)發(fā)模式，包含7大類(lèi)生態(tài)環(huán)境分類(lèi)——水環(huán)境綜合治理、流域綜合治理、礦山修復、環(huán)境綜合治理、荒漠化治理、農村人居環(huán)境整治、固體廢物防治（本文聚焦于城市開(kāi)發(fā)建設相關(guān)領(lǐng)域的EOD）。

▼ 成都生態(tài)導向的公園城市建設 | 攝影@白桂祥
 
 
▼ 松山湖的生態(tài)環(huán)境建設
 
 
        今年3月，《生態(tài)環(huán)保金融支持項目?jì)鋷烊霂熘改希ㄔ囆校穼OD項目納入到入庫項目范疇，并提供金融支持。同時(shí)，文件還規定「EOD不得以土地出讓收益、稅收、預期新增財政收入等返還補助作為項目收益」。
        這不僅意味著(zhù)「賣(mài)地」對于EOD來(lái)說(shuō)走不通；還意味著(zhù)EOD走過(guò)了探索期，進(jìn)入常態(tài)化監管狀態(tài)；更意味著(zhù)EOD項目越來(lái)越依靠自身實(shí)力，而不是財政補助。

▼ 按照我國對EOD的不斷深化定義，曾被認為是EOD代表的哈默比湖城，只能算生態(tài)住區
 
 
        那么，當今時(shí)代發(fā)展背景下，EOD如何獲得成功呢？
        2021年，生態(tài)環(huán)境部在《一圖讀懂EOD模式與試點(diǎn)實(shí)踐》一文中，已經(jīng)給出了3個(gè)標準：
        融合，環(huán)境治理與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合，肥瘦搭配；
        一體化，從統籌到運維一體化實(shí)施；
        反哺，收益平衡，減少政府投入。
        由此，可以看出收支平衡，特別是依托「產(chǎn)業(yè)」的平衡，在EOD模式中越來(lái)越重要，只依賴(lài)碳匯指標、耕地占補平衡指標等指標交易的方式也走不通了。

▼ 生態(tài)環(huán)境部公布的EOD核心要義及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)識別
 
 
        縱觀(guān)全球成功的EOD，無(wú)一不是滿(mǎn)足以上3個(gè)標準，下面我們將通過(guò)3個(gè)案例，分別對EOD在城市中心、城鄉結合部、新城區的不同戰略與實(shí)施了解一番。
 
▼ 本文選取三種不同城市區位的EOD
 
 
        在此之前，我們先搞清楚EOD的來(lái)龍去脈，才能真正的理解其發(fā)展的要點(diǎn)。
 
01 EOD是生態(tài)與經(jīng)濟的-一體化產(chǎn)物
MEASURE THE WORLD

        說(shuō)到EOD模式的來(lái)歷，很多文章說(shuō)它脫胎于「×」OD模式，如TOD（交通導向）、SOD模式（體育運動(dòng)設施導向）、COD（文化設施導向）、HOD（綜合醫療設施導向）等等，這種說(shuō)法并不準確。
        EOD是生態(tài)導向的開(kāi)發(fā)，與低碳生態(tài)發(fā)展歷程脫不了關(guān)系。雖然，生態(tài)保護運動(dòng)在20世紀中葉的發(fā)達國家已非?；钴S，但未能形成全球共識。
        1972年，聯(lián)合國人類(lèi)環(huán)境會(huì )議在斯德哥爾摩召開(kāi)，各國就環(huán)境問(wèn)題達成初步共識，聯(lián)合國環(huán)境規劃署（UNEP）就此成立。

▼ 聯(lián)合國人類(lèi)環(huán)境會(huì )議的召開(kāi)，使斯德哥爾摩成為積極發(fā)展低碳生態(tài)的城市之一

        次年，第一次石油危機爆發(fā)，發(fā)達國家，特別是歐洲經(jīng)濟受到嚴重沖擊。出于擺脫對化石能源依賴(lài)的能源安全考慮，歐洲國家開(kāi)始調整產(chǎn)業(yè)結構、推動(dòng)節能減排、大力發(fā)展綠色技術(shù)，眾多制造業(yè)（特別是重工業(yè)）遷向具有成本優(yōu)勢、市場(chǎng)更廣的亞洲等地區。

▼ 歐洲產(chǎn)業(yè)轉移后，剩余的重工業(yè)進(jìn)行了持續的無(wú)化石節能減排升級制造（來(lái)源：Wikipedia）

        產(chǎn)業(yè)外移后，這些城市出現眾多棕地（受污染的廢棄土地），在退二進(jìn)三、能源轉型的雙重作用下，通過(guò)生態(tài)修復、生態(tài)規劃等方式，將這些區域「變綠」，成為這些國家發(fā)展的「主旋律」。
        只不過(guò)大多治理，是只投入不產(chǎn)出的「公益」項目，也有很多區域想盡辦法改變收支狀況，但效果不佳。
        例如，德國魯爾區在廢舊煉鋼廠(chǎng)上改造的北杜伊斯堡景觀(guān)公園（1994年開(kāi)放），可謂是環(huán)境治理的典范，平均每年游客超過(guò)70萬(wàn)人，公園嘗試通過(guò)場(chǎng)地出租、商業(yè)活動(dòng)、節慶舉辦等等方式實(shí)現收支平衡，但這些收入只占公園每年運營(yíng)維護費用的41%，剩下的資金主要還是來(lái)自于政府。

▼ 德國魯爾區的北杜伊斯堡景觀(guān)公園多元化的開(kāi)發(fā)嘗試
 

        1997年，聯(lián)合國通過(guò)《京都議定書(shū)》，旨在促進(jìn)全球減少溫室氣體排放。其中，通過(guò)市場(chǎng)機制，建立溫室氣體排放權（減排量）交易的條例，也就是我們常說(shuō)的碳交易，讓環(huán)境治理不再是只投入不產(chǎn)出的「公益」。
        不過(guò)，全球的碳交易市場(chǎng)在初始的很長(cháng)一段時(shí)間內，未能形成有效市場(chǎng)規模，價(jià)格甚至一度接近免費（2007年，歐盟碳交易接近0.02歐元/噸）。
        針對環(huán)境治理的「怪圈」，美國學(xué)者霍納夫斯基（Honachefsky）在其著(zhù)作《基于生態(tài)的市政土地利用規劃》（1999年）一書(shū)中，提出了EOD概念，希望「利用生態(tài)引導區域開(kāi)發(fā)」，實(shí)現可持續發(fā)展。
        于是，很多國家開(kāi)始探索EOD開(kāi)發(fā)，如生態(tài)新城、生態(tài)住區、生態(tài)辦公區等等。

▼ 提出EOD概念的《基于生態(tài)的市政土地利用規劃》一書(shū)中（來(lái)源：Wikipedia）

        概括一句話(huà)，EOD是生態(tài)與經(jīng)濟動(dòng)態(tài)平衡、一體化發(fā)展的產(chǎn)物。下面我們進(jìn)入正文。

02 市中心EOD-算好城市發(fā)展「大賬」
MEASURE THE WORLD

        城市中心的EOD，流域治理類(lèi)最為常見(jiàn)。此類(lèi)開(kāi)發(fā)普遍受到開(kāi)發(fā)邊界、用地性質(zhì)的限制，通常以政府主導的城市綠色基建為主。
        這其中，不乏亮眼的案例，如首爾投資9000億韓元治理的清溪川，是城市環(huán)境友好的標簽。但是清溪川河道早已斷流，需要從漢江調水補給，一年的維護費用超過(guò)67億韓元，等于漢江二十幾條支流的一年維護費用總合。
        因此，清溪川也一直面臨著(zhù)，在經(jīng)濟上究竟為城市帶來(lái)多少有效價(jià)值的爭議。

▼ 治理后的首爾清溪川

        其實(shí)，這類(lèi)「公益」型的EOD，價(jià)值兌現并不來(lái)自項目本身，而是體現在對城市中心提升的貢獻。換句話(huà)說(shuō)，公益型EOD是要算城市發(fā)展的「大帳」，而不是計算一畝三分地的「小賬」。
        美國斯坦福市中心的EOD開(kāi)發(fā)，就是一個(gè)典型代表。

1. EOD解決市中心割裂問(wèn)題

        距離紐約60公里的斯坦福市，是康涅狄格州第二大城市，同時(shí)還是美國大公司最集中的城市之一。

▼ 斯坦福市（來(lái)源：Flickr）

▼ 城市中心的彌爾河EOD（來(lái)源：Flickr）

        斯坦福同樣經(jīng)歷了「脫實(shí)向虛」的轉型：城市經(jīng)濟曾以化學(xué)、儀表、造船業(yè)為主，1950年代開(kāi)始衰落，城市中心出現大量廢棄廠(chǎng)區。
        1960年代，城市重建委員會(huì )成立，依托土地價(jià)格低，距離紐約近的優(yōu)勢，提出了「工作城市」的理念，力爭成為紐約的衛星城。
        市中心開(kāi)始大拆大建，從GTE世界總部到瑞士聯(lián)合銀行、蘇格蘭皇家銀行等等企業(yè)總部紛紛入駐。隨著(zhù)商務(wù)配套的建設，到1980年代,沒(méi)落的老城中心翻身成為了CBD，斯坦福也成為紐約的衛星城。

▼ 城市老城區已變身CBD

        與此同時(shí)，城市分割問(wèn)題也越來(lái)越嚴重——以市中心彌爾河為界，東邊的是城市CBD，這里的上班族下班后會(huì )沿著(zhù)洲際公路四散而去，CBD成為「鬼城」；
        河西面的是住宅區，主要以「本地失業(yè)，外地就業(yè)」的產(chǎn)業(yè)工人為主，而且住宅區生活配套齊全，他們不依賴(lài)CBD區域提供的配套。
        到2000年初，在本地工作的市民只有32.1%（2007年下降到29.2%），也就是說(shuō)，CBD與住宅區各自發(fā)展「互不干預」。

▼ 治理前的彌爾河，將城市中心一分為二

 ①. 城市中央公園

        除了物理空間的因素，更重要的原因是，工業(yè)時(shí)代的污染，以及防止洪水而建設的河壩，讓這里成為市民、白領(lǐng)心中的「灰色地帶」避而遠之，加上兩個(gè)區域互動(dòng)少等因素，城市中心一分為二。
        2002年，城市發(fā)展規劃提出斯坦福不應停留在紐約衛星城的階段，而是要做康涅狄格州的中心城市，做紐約至波士頓的東北經(jīng)濟走廊的核心節點(diǎn)，提出了「美麗城市」的發(fā)展理念。
        但城市割裂問(wèn)題不解決，城市就沒(méi)真正意義的「中心」，也就缺乏城市魅力，無(wú)論理念多美好，也只能是口號。

▼ 治理前的彌爾河環(huán)境（來(lái)源：millriverpark）

        于是，也就有了定位為「城市綠色拉鏈」（市中心至入?？陂L(cháng)約2.6公里，2013年開(kāi)放）的彌爾河EOD開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)分為三個(gè)階段：
        第一階段：拆除水壩，恢復「野生狀態(tài)」。通過(guò)生物工程技術(shù)，促進(jìn)河岸原生植物生長(cháng)，恢復1英畝潮汐濕地，適合溯河產(chǎn)卵魚(yú)類(lèi)產(chǎn)卵等等措施，恢復生態(tài)。

▼ 恢復野生狀態(tài)的彌爾河（來(lái)源：Flickr）

        第二階段：收購公園沿線(xiàn)的土地，以保障河岸空間的開(kāi)放性，強化生態(tài)的「可視化」設計。通過(guò)石塊、微地形、本土植物等等元素的組合，形成潮濕區、半潮濕區、城市高地三個(gè)不同的區域，適合魚(yú)類(lèi)、水禽、水獺等生物棲息，彌爾河成為了城市內的自然生態(tài)區。

▼ 精心設計的「自然環(huán)境」

        除了重塑河道的生態(tài)，沿河還融入各類(lèi)休息區、活動(dòng)廣場(chǎng)、兒童活動(dòng)場(chǎng)等等空間，彌爾河升級為城市的中央公園。

▼ 沿岸公共活動(dòng)空間（來(lái)源：millriverpark）

        第三階段：增加橋梁、道路密度，通往河道的道路進(jìn)行步行友好改造，增加CBD、居住區到達彌爾河的便利性，增強兩側的聯(lián)系。
        到這里，大家或許覺(jué)得，彌爾河治理都是常見(jiàn)的操作，只是呈現的更自然，更多休閑設施而已，沒(méi)什么特別過(guò)人之處??？

▼ 岸線(xiàn)設置的兒童活動(dòng)空間

②. 做好生態(tài)運營(yíng)

        與大多數城市公益型EOD不同，彌爾河從立項之初，便成立非盈利組織Mill River Park Collaborative負責河道的管理運營(yíng)。目的是將城市生態(tài)中心轉化為活力中心，避免彌爾河成為一個(gè)「好看不能用」的形象工程。
        河道改造之初，該組織先后邀請1500名居民參與河道生態(tài)恢復建設，使彌爾河治理成為全民關(guān)注焦點(diǎn)。

▼ 參與彌爾河治理的市民（來(lái)源：millriverpark）
 
        開(kāi)放之后，Mill River Park Collaborative 通過(guò)三個(gè)方面運營(yíng)，讓彌爾河成為城市真正的活力中心，進(jìn)一步縫合城市。
        其一是活動(dòng)豐富：成立彌爾河健身俱樂(lè )部，在公共空間、大草坪、溜冰場(chǎng)等空間，舉辦的全民可參與的活動(dòng)；組織豐富多彩的節慶活動(dòng)、大型聚餐等等，吸引不同喜好的市民參與。

▼ 依托公園組織健身活動(dòng)的彌爾河健身俱樂(lè )部（來(lái)源：millriverpark）

▼ 河岸舉辦的大型戶(hù)外活動(dòng)（來(lái)源：millriverpark）

        其二是與教育融合：公園與城市教育系統合作，針對不同學(xué)齡段的學(xué)生展開(kāi)生態(tài)教育。
        如5-14歲年齡段的「自然的小孩」主題教育，包括對本土生態(tài)鏈認識、野生動(dòng)物認識等課程，還有多主題的彌爾河公園一日營(yíng)活動(dòng)。
        針對高中學(xué)生，展開(kāi)為期一年的「彌爾河管家」學(xué)習，涵蓋城市公園管理、環(huán)境保護運作機制等方面的內容。環(huán)境科學(xué)、可持續性發(fā)展領(lǐng)域的大學(xué)生則可來(lái)這里帶薪實(shí)習。

▼ 帶薪實(shí)習的大學(xué)生（來(lái)源：millriverpark）

        其三是平衡收入：彌爾河前期6000萬(wàn)美元建設費用，主要來(lái)自政府撥款和稅收增量融資，而Mill River Park Collaborative的管理運營(yíng)，政府每年只能提供30%的運營(yíng)資助，機構需要自籌資金運行。
        該組織主要通過(guò)企業(yè)和個(gè)人的捐贈，獲得運營(yíng)資金。因為彌爾河的重塑，大大提升了區域的價(jià)值，吸引到越來(lái)越多企業(yè)、人才來(lái)到這里，沿途寫(xiě)字樓、住宅租金水漲船高，成為最直接受益者。
        此外，公園通過(guò)「捐款留名方式」（350美元起，捐贈者的名字被刻在公共空間），吸引更多市民、企業(yè)參與捐贈。僅一年，該機構已經(jīng)籌集到1500萬(wàn)美元各類(lèi)捐款。

▼ 彌爾河EOD大大提升沿線(xiàn)各類(lèi)物業(yè)的價(jià)值，吸引到更多公司入駐

        城市中心魅力重塑，提升了城市中心首位度，促進(jìn)了城市總部經(jīng)濟的增長(cháng)，也為城市「創(chuàng )造」了新機遇。

2. EOD+TOD推進(jìn)中心城市建設

        隨著(zhù)越來(lái)越多的企業(yè)將總部搬到斯坦福，以及越來(lái)越多來(lái)自紐約、布里奇波特（康涅狄格州第一大城市）等城市的年輕人，選擇在斯坦福居住，這讓很多開(kāi)發(fā)企業(yè)看到商機。
        城市政府將目光投向了生態(tài)治理已完成，但廢棄已久、遲遲未開(kāi)發(fā)的彌爾河入?？?。
        結合入?？诰o鄰斯坦福車(chē)站的交通優(yōu)勢，提出TOD（以公共交通為導向的發(fā)展模式）的發(fā)展理念，吸引企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設。于是也就有了EOD+TOD（企業(yè)投資）的「海港角」重建項目（約32公頃），被當時(shí)的紐約時(shí)報稱(chēng)為「美國最大和最雄心勃勃的重建工作之一」。

▼ 彌爾河入?？诘摹负８劢恰笶OD+TOD重建項目區位示意

        2018年，海港角TOD一期完工，除了零售和辦公空間，還包括2750住宅，吸引了大量年輕居民，并市新增1千多個(gè)服務(wù)業(yè)工作崗位，成為城市稅收增長(cháng)最迅猛的地區。
        斯坦福的人口也超越哈特福德，成為康涅狄格州第二大城市，實(shí)現了區域中心城市的目標。

▼ 「海港角」重建項目俯瞰（來(lái)源：Wikipedia）

        總結來(lái)說(shuō)，斯坦福市中心EOD站位城市發(fā)展需求，通過(guò)建設運營(yíng)，提升城市凝聚力和品牌，實(shí)現了對人口、企業(yè)的吸引，是算城市發(fā)展「大帳」的邏輯。
        城鄉結合部EOD有何不同？

03 城鄉結合部EOD-區域協(xié)同樞紐
MEASURE THE WORLD

        城鄉結合部EOD，通常與文旅、商業(yè)、康養等主題結合，承擔著(zhù)城市旅游休閑配套需求。
        比如伯明翰郊區的黑鄉，在工業(yè)革命時(shí)期是英國主要的煤礦、焦化集中地，也是英國空氣污染最嚴重的地區。如今治理后，成為19世紀風(fēng)格的主題旅游小鎮，是伯明翰的旅游標簽。
        再比如，魯爾工業(yè)區奧伯豪森市，將其與埃森市交界處的礦區，治理改造為歐洲最大的購物休閑區。

▼ 旅游主導的伯明翰郊黑鄉

▼ 奧伯豪森市在礦址上改造的購物中心

        但是如今已進(jìn)入拼都市圈時(shí)代，特別是大城市都市圈，郊區成為區域協(xié)同的「前哨」，僅靠旅游休閑已遠遠不夠，區域協(xié)同成為這些區域發(fā)展的新命題、新挑戰。
        我們通過(guò)倫敦與周邊小城鎮接壤的下利亞山谷（Lower Lea Valley）EOD案例，看看他是如何成長(cháng)為區域協(xié)同的樞紐。

▼ 下利亞山谷俯瞰

1. 城市生態(tài)名片

        利亞山谷（Lea Valley），是倫敦東部與周邊衛星城們間的過(guò)渡帶，也是倫敦大綠環(huán)的一部分，還是倫敦飲用水水源地。

▼ 利亞山谷中的13個(gè)水庫組成倫敦水源地（來(lái)源：Wikipedia）

        工業(yè)革命時(shí)期，利亞山谷南端的下利亞山谷，由于地處利河與泰晤士河交匯處，緊鄰道克蘭港區的水利優(yōu)勢+航運優(yōu)勢，成為工業(yè)聚集區，是化學(xué)、金屬加工領(lǐng)域的重鎮。
        多環(huán)芬烴、氰化物、砷、鉛等有害物質(zhì)滲入土壤，甚至滲入地下40米深的地下水中，下利亞山谷一度被市民稱(chēng)為「毒地」。

▼ 下利亞山谷位于利亞山谷中最南端

▼ 工業(yè)時(shí)代的下利亞山谷（來(lái)源：DEME官網(wǎng)）

        制造業(yè)衰退后，下利亞山谷成為高失業(yè)率、犯罪率地區，成為城市發(fā)展的「邊界」。

①. 借勢城市大事件

        2004年，《倫敦規劃》立足于城市復興的目標，提出優(yōu)先發(fā)展「機遇性增長(cháng)區域」，強化「開(kāi)發(fā)地區」，后者指的是已建成地區的提升，前者則主要是指城市的「棕地」，下利亞山谷就是機遇性增長(cháng)區域之一。規劃中還提出建設6條城市綠楔，下利    亞山谷也位列其中。
        下利亞山谷成為倫敦奧運會(huì )場(chǎng)館的主要承載區，除了近鄰機場(chǎng)、火車(chē)的交通優(yōu)勢之外，更重要原因是：
        倫敦希望借助城市「大事件」的大投入（倫敦奧運會(huì )93億英鎊投入的75%在這里），推動(dòng)如此大面積的EOD開(kāi)發(fā)（約2.5平方公里）；借助大事件影響力，吸引社會(huì )資本參與EOD建設，獲得可持續發(fā)展。

▼ EOD開(kāi)發(fā)前的下利亞山谷

        環(huán)境治理的投入，下利亞山谷可謂是下了血本：通過(guò)換土工程（土壤淋洗法、生物降解、土壤穩定等），澆入「牛奶、植物油」促進(jìn)細菌生長(cháng)繁殖，提升土壤降解能力等治理工程，將毒地「清白」。

▼ 下利亞山谷的土壤治理（來(lái)源：DEME官網(wǎng)）

        然后借助各類(lèi)生態(tài)工法（以人為干預，協(xié)助生態(tài)恢復）恢復生態(tài)，如種植6200棵喬木、9500棵灌木、6300株球根植物、25萬(wàn)株濕地植物、77萬(wàn)顆草本及蕨類(lèi)植物、650個(gè)鳥(niǎo)巢……治理后的下利亞山谷區域，吸引超過(guò)1000萬(wàn)游客，是城市熱門(mén)的生態(tài)旅游區。

▼ 治理后的下利亞山谷成為城市生態(tài)旅游區
 

2. 區域新中心

        如果只有生態(tài)，下利亞山谷別說(shuō)區域協(xié)同，連「奧運低谷效應」（主辦城市賽后出現場(chǎng)館荒廢、經(jīng)濟衰退現象）都很難擺脫。為防止這一現象出現，倫敦政府早在2010年就制定了「2012倫敦奧運會(huì )遺產(chǎn)計劃」，探索后奧運時(shí)代，下利亞山谷如何從生態(tài)中心轉型到活力中心。
        2011年，《大倫敦空間發(fā)展戰略》指出了倫敦外圍區域發(fā)展方向——促進(jìn)區域發(fā)展，通過(guò)經(jīng)濟、交通、生活品質(zhì)的提升，形成多中心城市；規劃還提出打造5條連接城市群的發(fā)展走廊，以帶動(dòng)整個(gè)大倫敦都市圈的發(fā)展，其中倫敦→斯坦斯特德→劍橋產(chǎn)業(yè)走廊的起點(diǎn)，位于下利亞山谷，其背后有對后奧運時(shí)代區域發(fā)展，以及促進(jìn)都市圈發(fā)展的考量。

▼ 下利亞山谷是倫敦→斯坦斯特德→劍橋產(chǎn)業(yè)走廊起點(diǎn)

        利亞山谷公園管理局、倫敦遺產(chǎn)發(fā)展公司等分別負責區域的運營(yíng)、開(kāi)發(fā)，「后奧運時(shí)代」的下利亞山谷建設方向，由生態(tài)保護轉向生態(tài)「好玩」。例如，生態(tài)環(huán)境植入兒童活動(dòng)空間，結合地形設置攀爬冒險場(chǎng)所等方式，吸引親子家庭。

▼ 各類(lèi)兒童活動(dòng)空間
 

        為了打破生態(tài)只能看不能用，缺乏人氣的現狀，公園管理局還推出各色節慶活動(dòng)：
        有以美食、表演為主的東方節、自由節；也有突出合家歡的沙灘嘉年華；深受年輕人喜愛(ài)的無(wú)線(xiàn)音樂(lè )節；突出運動(dòng)主題的Marathon、Bubble rush、彩虹跑等等，總之每位市民都能在這里找到適合自己的節日活動(dòng)。
        當然，運動(dòng)依然是區域不能扔的「品牌」：利用水道推廣水上運動(dòng)；借助地形打造城BMX極限運動(dòng)場(chǎng)，甚至為極限運動(dòng)打造地標——安賽樂(lè )米塔爾軌道塔，它不僅是世界上最大、最長(cháng)的速降滑梯，還是倫敦最高的「自由落體攀巖」場(chǎng)（115米）。

▼ 作為運動(dòng)地標的安賽樂(lè )米塔爾軌道塔

②. EOD，要生態(tài)更要生活

        下利亞山谷14個(gè)奧運場(chǎng)館中的8個(gè)是臨建，這些臨建不僅可回收再利用，還能通過(guò)「二手出售」回本。例如籃球館Basketball Arena，在倫敦奧運會(huì )結束后，出售給里約熱內盧，在2016年奧運會(huì )繼續登場(chǎng)。
建筑移除后「新增」的土地，吸引企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以平衡前期投入。為了強化區域的居住特色，曾經(jīng)癱瘓的水網(wǎng)被重新激活，比如連接利亞河的運河航道恢復后，沿岸建設餐館、運動(dòng)、休閑等設施，成為城市人群駕船短途旅行目的地。

▼ 下利亞山谷內的企業(yè)開(kāi)發(fā)項目

▼ 運河沿線(xiàn)的休閑配套

        不斷增加的居民，也給周邊小城鎮的轉型帶來(lái)機遇。
        如下利亞山谷人口增加帶來(lái)的溢出效應，讓小鎮沃爾瑟姆斯托成為深受中產(chǎn)喜愛(ài)的生活小鎮；曾經(jīng)的工業(yè)小城斯特拉特福，借助奧運契機推動(dòng)大面積更新，建設了很多商業(yè)空間，力圖通過(guò)發(fā)展商業(yè)推動(dòng)城市轉型，區域新居民們保障了后奧運時(shí)代的商業(yè)客流量。

▼ 下利亞山谷居民的增加，為斯特拉特福大規模更新的商業(yè)區提供了消費支撐（來(lái)源：Wikipedia）

        說(shuō)了這么多，下利亞山谷繞了半天似乎還是依靠「土地財政」的EOD，區域協(xié)同只是體現在帶動(dòng)周邊消費上嗎？

3. 產(chǎn)業(yè)協(xié)同樞紐

        前面說(shuō)過(guò)，下利亞山谷是倫敦→斯坦斯特德→劍橋產(chǎn)業(yè)走廊（M11科創(chuàng )走廊）的起點(diǎn)。只是這條產(chǎn)業(yè)走廊狀態(tài)還是「頭重腳輕」——從劍橋「科技創(chuàng )新核」開(kāi)始，沿著(zhù)M11向倫敦方向一路衰減。
        隨著(zhù)科技回歸都市時(shí)代的到來(lái)，憑借環(huán)境優(yōu)勢，下利亞山谷實(shí)現了逆襲。

▼ M11科創(chuàng )走廊示意

①. 科技創(chuàng )新協(xié)同

        下利亞山谷地區優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、特色的生活、方便的配套，吸引到科技企業(yè)紛紛來(lái)此聚集。
        例如Here East數字產(chǎn)業(yè)園是英國最大的初創(chuàng )公司聚集區之一，倫敦市議會(huì )稱(chēng)其是「向世界展示倫敦科技創(chuàng )新領(lǐng)導地位的獨特案例」。這里創(chuàng )造了3000個(gè)崗位（2017年），每年產(chǎn)值達3.4億英鎊。

▼ Here East數字產(chǎn)業(yè)園，由奧運期間的媒體中心改建而成

        新冠病毒爆發(fā)以來(lái)，倫敦市區的硅環(huán)島區域受沖擊嚴重，很多初創(chuàng )科技企業(yè)倒閉。而Here East數字產(chǎn)業(yè)園，憑借在3D打印、VR/AR、清潔能源等從技術(shù)到硬件的全方位支持，成為都市型制造業(yè)技術(shù)創(chuàng )新中心，入住企業(yè)比疫情前翻了一倍。
        數字產(chǎn)業(yè)園，為M11走廊的電子科技、生物醫藥、尖端制造等領(lǐng)域，不斷輸送人才、企業(yè)和技術(shù)，M11也反過(guò)來(lái)成為數字產(chǎn)業(yè)園的技術(shù)應用市場(chǎng)。
        M11走廊的「科技化」發(fā)展，推動(dòng)沿線(xiàn)城鎮轉型，如哈羅新城從食品加工轉型先進(jìn)制造、知識服務(wù)業(yè)。

▼ 下利亞山谷的科技創(chuàng )新，提升了M11走廊創(chuàng )新力，推動(dòng)沿線(xiàn)的哈羅新城轉型

②. 區域發(fā)展協(xié)同中心

        下利亞山谷完成從新市區向區域新中心的升級，這里現在被稱(chēng)為T(mén)he SHIFT landscape包容性創(chuàng )新區——面積約2.3平方公里，有5個(gè)研發(fā)中心，5所大學(xué)，3個(gè)集聚區，約3萬(wàn)個(gè)家庭和4萬(wàn)個(gè)崗位。
        除了科技，下利亞山谷還給周邊的小城帶來(lái)了多元化的發(fā)展機遇。
        如下利亞山谷東側，苦于轉型的斯特拉特福，在2014年獲得投資，開(kāi)始建設倫敦國際區（IQL，由企業(yè)Lendlease開(kāi)發(fā)）。
        它是繼金融城、金絲雀碼頭、倫敦塔橋城之后，倫敦都市圈第四大商務(wù)區，吸引聯(lián)合國兒童基金會(huì )、金融行為監管局、英國文化協(xié)會(huì )等國際機構入駐，預計將提供2.5萬(wàn)個(gè)崗位。

▼ 斯特拉特福建設中的倫敦國際區

        可以說(shuō)，作為城鄉結合部的下利亞山谷EOD，通過(guò)環(huán)境引人，以人促產(chǎn)，擺脫對土地財政的依賴(lài)，成為區域中心，推動(dòng)倫敦都市圈的城市們從點(diǎn)狀發(fā)展，轉向帶狀的城市群協(xié)同發(fā)展。
        那么EOD新城，與城市中心、城鄉結合部的EOD又有何不同？

04 EOD新城-城市產(chǎn)業(yè)轉型助推器
MEASURE THE WORLD

        先說(shuō)結論：EOD新城先要具備「自我造血」能力，活下來(lái)，再占據城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)位「不可替代」的一環(huán)，才能有持續的「錢(qián)途」。
        德國魯爾區多特蒙德的鳳凰新城EOD，就很好的詮釋了這一規律。

▼ 多特蒙德鳳凰新城俯瞰

1. 不被看好的鳳凰新城

        鳳凰新城距離市中心5公里，占地約2平方公里，前身是Hoesch AG（鋼鐵、采礦公司）的生產(chǎn)區鳳凰城。
        此前，鳳凰城重工業(yè)生產(chǎn)已有160年歷史，污染可想而知，「鳳凰城的排放物，像裹尸布一樣蔓延到整個(gè)地區?！?這是市民對該地區的評價(jià)共識。

▼ 1980年代末的鳳凰城（來(lái)源：ruhrgebiet-industriekultur）

        1992年，Hoesch AG被克虜伯公司收購，業(yè)績(jì)一路下滑，1990年代末，鳳凰城陸續關(guān)閉生產(chǎn)。之后多特蒙德市政府收購該土地，準備通過(guò)EOD開(kāi)發(fā)，豎立魯爾區結構變革的典范，不過(guò)，外界普遍不看好鳳凰新城。
        此前，魯爾區治理已經(jīng)持續了幾十年，大部分示范項目的投入和產(chǎn)出嚴重失衡，很多「成功」項目完全依賴(lài)財政補貼輸血，鳳凰新城2平方公里的面積，只會(huì )是巨大的財政負擔。

▼ 2000年初，停產(chǎn)后的鳳凰城衛星圖

        市政府聯(lián)合DSW21（交通公司）、Emschergenossenschaft（水務(wù)公司）以及開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)公私合營(yíng)方式，也就是我們熟悉的PPP投融資模式開(kāi)發(fā)新城。
        鳳凰新城花了數年時(shí)間研究發(fā)展戰略與實(shí)施策略，最終鳳凰新城決定分為兩個(gè)區域，即鳳凰湖（煉鋼廠(chǎng)）和鳳凰西區（高爐廠(chǎng)），并采取不同的開(kāi)發(fā)策略建設。

▼ 鳳凰新城兩個(gè)區域示意

2. 鳳凰湖的「自我造血」

        鳳凰湖采用傳統新城開(kāi)發(fā)策略，名稱(chēng)中的「湖」，之前并不存在，是在移除煉鋼廠(chǎng)建筑（2001年關(guān)閉）后，挖出來(lái)的景觀(guān)。
        之所以挖湖，一是土地污染太嚴重，治理成本過(guò)高，挖除方式更有效；二是，通過(guò)湖區的生態(tài)打造，扭轉大眾對此地的負面印象。

▼ 鳳凰湖區域EOD開(kāi)發(fā)前后對比（來(lái)源：Wikipedia）

①. 「賣(mài)」生態(tài)環(huán)境

        2005年，環(huán)境治理工程開(kāi)始（包括湖區、水系），除了土壤修復，還結合植物群落設計，配套湖水磷處理廠(chǎng)等等方式，打造出一套市民「看得見(jiàn)」的生態(tài)系統。

▼ 治理后的鳳凰湖（來(lái)源：Flickr）
 

        2011年，湖區對外開(kāi)放，水鳥(niǎo)超過(guò)40種鳥(niǎo)類(lèi)，除了蒼鷺、鸊鷉、海鷗、白鷺……還有瀕臨滅絕的小環(huán)斑鸻，鳳凰湖先后獲得DWA水發(fā)展獎、德國城市發(fā)展獎等獎項。

▼ 棲息在鳳凰湖的鳥(niǎo)類(lèi)，以及配套湖水磷處理廠(chǎng)（來(lái)源：Wikipedia）

        次年，鳳凰湖引入小型帆船、無(wú)動(dòng)力運動(dòng)艇等水上運動(dòng)，成為城市的水上運動(dòng)場(chǎng)，通過(guò)把「場(chǎng)子」做熱，打響了生態(tài)湖區的「牌子」。
        豎立新認知之后，鳳凰湖開(kāi)始「賣(mài)湖景」，先后建設2000多套住宅（包含保障住房）。選擇鄰近多特蒙德霍德火車(chē)站的水岸，建設辦公和商業(yè)空間，實(shí)現職住平衡。如今這里已經(jīng)有200多家公司（IT類(lèi)公司居多），創(chuàng )造了2000多個(gè)工作崗位。
 
▼ 鳳凰湖的商務(wù)區（來(lái)源：Flickr）

②. 抓住轉型機遇，注入產(chǎn)業(yè)

        當然，企業(yè)來(lái)到這里除了環(huán)境、配套因素外，更為重要的是城市轉型帶來(lái)的機遇。以IT業(yè)的聚集為例，2000年，市政府聯(lián)合蒂森克虜伯公司及當地80家企業(yè)聯(lián)合發(fā)起「多特蒙德計劃」，目的是借助舊工業(yè)區綜合改造，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)轉型。
 
▼ 多特蒙德計劃的實(shí)施路徑

        電子物流集群、IT產(chǎn)業(yè)集群、微納米產(chǎn)業(yè)集群，是城市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展新方向。
        為了扶持這些領(lǐng)域的初創(chuàng )企業(yè)，特別是IT、微納米領(lǐng)域，多特蒙德開(kāi)辦「Start2Grow」創(chuàng )業(yè)競賽，每年有大約30家初創(chuàng )企業(yè)勝出。獲勝企業(yè)，除了獲得獎金和技術(shù)支持，政府還會(huì )為他們提供優(yōu)惠的辦公場(chǎng)所。
        鳳凰湖辦公區完工后，與政府展開(kāi)合作，成為這些初創(chuàng )企業(yè)的指定辦公區，以及承擔創(chuàng )業(yè)競賽所需的培訓服務(wù)，逐漸形成IT產(chǎn)業(yè)聚集。
 
▼ 鳳凰湖IT企業(yè)聚集區（來(lái)源：Wikipedia）

3. 鳳凰西區，城市產(chǎn)業(yè)新引擎

        與鳳凰湖不同，鳳凰西區早在多特蒙德計劃中，就被定義為都市型制造業(yè)區。鳳凰西區并且希望借助高爐廠(chǎng)的工業(yè)遺跡（2005年）環(huán)境改造，打造一個(gè)多特蒙德的「北杜伊斯堡景觀(guān)公園」，成為城市地標。
 
▼鳳凰西區工業(yè)遺跡公園（來(lái)源：Flickr）

        2007年，多特蒙德被國際微納米技術(shù)聯(lián)盟IVAM，評為歐洲三大微納米技術(shù)（MST）集群之一，這是多特蒙德20多年深耕的結果。鳳凰西區調整戰略，瞄準微納米技術(shù)集中發(fā)力，這也就有了之后的「鳳凰科技園」。

①. 城市活力創(chuàng )新區

        鳳凰科技園并不是傳統封閉的單調園區，而是有生活、有工作、有娛樂(lè )的活力區。這里的活力來(lái)自于，以高爐廠(chǎng)遺跡為核心的文化消費區構建。
        高爐廠(chǎng)遺跡會(huì )舉辦Rock in den Ruinen等音樂(lè )節；保留的部分廠(chǎng)房，改造為多種文化空間（World of Walas集團收購改造），如沃斯坦納音樂(lè )廳前身是高爐的鼓風(fēng)機車(chē)間。還有的建筑被改造為商業(yè)活動(dòng)空間，可舉辦藝術(shù)展覽、喜劇節、商務(wù)會(huì )議等活動(dòng)。
 
▼ 高爐廠(chǎng)遺跡舉辦的Rock in den Ruinen音樂(lè )節（來(lái)源：Wikipedia）

▼ 舊廠(chǎng)房舉辦的文化活動(dòng)（來(lái)源：Flickr）

▼ 舊廠(chǎng)房改造的商業(yè)空間（來(lái)源：開(kāi)放地圖平臺）
        此外，鳳凰西區引入本土品牌伯格曼啤酒廠(chǎng)（唯一生產(chǎn)廠(chǎng)區），并提供酒吧和餐飲服務(wù)，豐富科技園的休閑功能。
 
▼ 伯格曼啤酒廠(chǎng)（來(lái)源：開(kāi)放地圖平臺）
②. 技術(shù)轉化應用中心

        鳳凰科技園并不是做微納米技術(shù)的「全產(chǎn)業(yè)鏈」，而是聚焦該技術(shù)在制造領(lǐng)域的「技術(shù)轉化」環(huán)節，重點(diǎn)發(fā)力。先后建設微納米技術(shù)能力中心（提供原型制作及共享設備）和生產(chǎn)技術(shù)中心（培育相關(guān)制造應用技術(shù)公司）。
        此外，鳳凰科技園強調研發(fā)與制造業(yè)的深度融合，先期入駐25家企業(yè)中，主要聚焦機械加工、機器人、傳感器等制造領(lǐng)域。
 
▼ 園區內的多特蒙德生產(chǎn)技術(shù)中心
        結合區域擁有研發(fā)與都市型制造業(yè)功能的優(yōu)勢，吸引了治理氮氧化物排放的Albonair，泵系統領(lǐng)域的隱形冠軍Wilo等「專(zhuān)精特新」類(lèi)制造業(yè)公司。這些制造業(yè)為區域提供了多元的崗位，解決制造業(yè)工人就業(yè)問(wèn)題，作為「回報」，鳳凰科技園在城市產(chǎn)業(yè)中的「不可替代性」也越來(lái)越強。
 
▼ 與研發(fā)緊密結合的制造業(yè)聚集區
        通過(guò)鳳凰新城的案例，我們看到鳳凰湖通過(guò)生態(tài)驅動(dòng)的新城打法，有了自我造血能力；而鳳凰西區則是，瞄準城市文化地標和產(chǎn)業(yè)轉型的需求準確出擊，成為城市產(chǎn)業(yè)的組成部分。
 
05 EOD是環(huán)境驅動(dòng)的城市發(fā)展
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        透過(guò)以上三個(gè)案例，我們看到EOD無(wú)論是在城市中心，還是在城鄉結合部，亦是在新城區，產(chǎn)城融合、建設與運維一體化、產(chǎn)業(yè)反哺都是缺一不可的「標準動(dòng)作」。
        此外，三者的地理區位、發(fā)展戰略、融資模式各有不同，但最終的成功，均不是由內部收支平衡能力有多強決定，而是取決于EOD與城市發(fā)展的深度融合，以及發(fā)展目標的重合度。
        可以說(shuō)，EOD的破局之道，在城市，而不是自身。
        同時(shí)，這些案例也印證了，以環(huán)境驅動(dòng)的「城-人-產(chǎn)」發(fā)展新邏輯，是城市走向未來(lái)的必選項。
 
 
 

 
 

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